Ипотечный бум в России начался в 2005 году после одного-единственного решения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эта госструктура, созданная еще в 90-х годах для поддержки ипотеки, выкупает у банков-партнеров кредитные закладные - фактически заемщики расплачиваются не с банком, а с АИЖК. Раньше агентство имело право стребовать с банка половину кредита, если заемщик переставал платить. А осенью 2005 года агентство вдруг отказалось от этого права. И взвалило на себя все риски по кредитам банков, которые входят в программу АИЖК.
Тогда россияне обнаружили, что получить ипотечный кредит стало гораздо проще. Региональные банки, большинство которых сотрудничали с АИЖК, стали наперебой раздавать кредиты, совершенно не заботясь о том, смогут ли заемщики их погасить. Ведь они уже ничем не рисковали - АИЖК целиком покрывало убытки в случае невозврата.
Другие банки, не входящие в систему АИЖК, стали выдавать еще более выгодные кредиты в долларах. Такие кредиты несли курсовые риски, но о них мало кто задумывался: рубль стабильно укреплялся к доллару. За четыре года общее количество ипотечных кредитов выросло в 20 раз, а их объем - в 75 раз. АИЖК финансировало их заметную часть. Только в прошлом году агентство получило из бюджета 60 млрд. рублей.
В 2005 году стартовали нацпроекты, власти принялись решать демографическую проблему и для этого, считают специалисты, стали финансировать ипотеку через АИЖК. По данным самого агентства, половина заемщиков, въехав в новую квартиру, сразу же рожали детей. Ипотечные кредиты впервые стали по-настоящему доступны молодым семьям с небольшим заработком. У заемщиков, банков и АИЖК впереди было три спокойных года.
Теперь АИЖК утверждает, что 8% заемщиков не могут платить по кредитам: у одних выросли платежи, другим сократили зарплату, кого-то вообще уволили. И у большинства неплательщиков, говорят в АИЖК, жены - в декретных отпусках. В не связанных с АИЖК банках - примерно та же картина. 8% неплательщиков - это на самом деле немало. «Принято считать, что 5-6% невозврата - критичный уровень. А если экономическая ситуация не начнет улучшаться, число просроченных кредитов только вырастет», - говорит директор агентства «Русрейтинг» Ричард Хейнсворт. На прошлой неделе помощник президента Аркадий Дворкович предупредил, что объемы невозвращенных кредитов могут удвоиться.
Это плохо для банков, но не только для них. У заемщиков начинают отбирать имущество, а это грозит социальными проблемами. Власти это прекрасно понимают и запустили программу реструктуризации кредитов. Она позволяет заемщику год не платить по кредиту, а за это время найти новую работу. Но программа не очень популярна - госпомощь не бесплатная, и те, кто не может оплатить ипотеку, предпочитают вообще не платить сегодня, чем потом переплачивать.
В США массовые неплатежи по ипотеке - «кризис субпрайма» - чуть было не привели к коллапсу американской финансовой системы. Его можно было избежать, если бы банки ответственнее проверяли заемщиков и отсеивали ненадежных. В России может сложиться впечатление, что ипотечный кризис в основном связан с валютными кредитами, стоимость обслуживания которых сильно возросла из-за девальвации. Но на самом деле все гораздо серьезнее.
Субпрайм по-русски
Это сейчас все банкиры, к которым обращался Newsweek, утверждают, что очень осторожно отбирали заемщиков. Справку 2-НДФЛ, где указан официальный доход клиента, рассматривали под лупой, в один голос уверяют финансисты. Смотрели на все - на форму справки, на то, как она заполнена. «Хороший специалист всегда может отличить поддельную справку от настоящей», - считает Илья Зибарев из Альфа-банка.
Посредники, которые помогали получить кредит, иногда указывали в графе «доход» одинаковые суммы по каждому месяцу. А такого не бывает: зарплата всегда немного отличается от месяца к месяцу - к примеру, из-за выплаты отпускных. «Есть и другие, более хитрые способы выявить подделку», - говорит первый зампред Городского ипотечного банка Руслан Исеев. Например, если заемщик предоставлял справку в произвольной форме, зарплату «пробивали» по базе данных кадровых агентств. Контроль над качеством заемщиков был на уровне, утверждают банкиры.
На самом деле многие банки, даже зная, что документы липовые, выдавали кредиты направо и налево, а потом продавали закладные АИЖК и не беспокоились. «Такая схема дестимулировала банки к реальной проверке заемщиков, снимала с них ответственность за качество выданных кредитов», - признает теперь глава АИЖК Александр Семеняка.
«Последние годы процветала кредитная вольница», - говорит Екатерина Орешкович, директор Кировской региональной ипотечной корпорации, одного из операторов АИЖК. Усугублял ситуацию тот факт, что раздачей банковских кредитов на практике занимались риэлторы и ипотечные брокеры. Для них главное - продать квартиру и получить проценты со сделки. В результате в портфелях банков и АИЖК оказалось очень много потенциально опасных долгов.
«В регионах в основном серые зарплаты. Это значит, что доход подтверждался в произвольной форме - справку рисовал работодатель. А рвения по проверке доходов никто не проявлял», - рассказывает Орешкович. С ней соглашаются и руководители других региональных отделений АИЖК. Независимые оценщики, которые определяли стоимость залога, вели себя безответственно, добавляет генеральный директор ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» Олег Салыган. «Например, «однушку» стоимостью в 1 млн. рублей оценивали в 4 млн.», - говорит он. Это позволяло заемщику получить кредит побольше. А оценщик получал бонус.
Качество экспертизы АИЖК тоже оставляет желать лучшего - на многое агентство просто закрывало глаза. «В АИЖК пытались повысить доступность ипотеки», - оправдывает коллег Екатерина Орешкович. Теперь АИЖК отмечает в регионах рекордные просрочки. Директор агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная говорит, что примерно 5% просроченных кредитов получены по поддельным справкам. Бизнес «Секвойи» растет день ото дня: это коллекторское агентство занимается возвратом проблемных кредитов. В случае успеха коллектор получает 20-25% от суммы долга.
Дожить до банкротства
В отдельных регионах уровень неплатежей достигает 30%. Это сопоставимо с данными по невозврату ипотеки в США, где кредиты также раздавали кому ни попадя. Правительство объявило о программе реструктуризации ипотеки: тем, кто не может платить, предлагают взять тайм-аут на 12 месяцев.
Доход семьи Шишикиных из Воронежа сейчас составляет 15 тысяч рублей. Этой суммы даже не хватает на платеж по ипотечному кредиту: каждый месяц Александра Шишикина относит в банк 16,5 тысяч рублей. Пока что они тратят деньги, которые были отложены на ремонт квартиры, но они скоро закончатся. Зарплату Александре сократили - кризис. Муж - строитель - вообще сидит без работы. У них есть два выхода: либо продать квартиру, либо по государственной программе реструктурировать свой кредит.
Шишикины обратились за государственной помощью, но затем от нее отказались. АИЖК предложило им «кредитные каникулы» длиной в год, но после этого платежи по новому госкредиту прибавятся к ежемесячным платежам по текущему кредиту. Расходы на оплату ипотеки заметно вырастут - в среднем на 10%. То есть Шишикиным пришлось бы платить уже 19 тысяч рублей. Нет, решили они, лучше попробовать «перехватить» у родителей и надеяться, что пронесет.
«Мы сознательно отказались от льгот, иначе платить по кредитам перестали бы абсолютно все», - говорит Дворкович. Государство выделило на реструктуризацию ипотеки 5 млрд. рублей. Это совсем немного. Похоже, больше и не дадут: «Финансирования АИЖК пока в наших планах нет», - говорит источник в Минфине.
Похоже, что дефицит финансирования господдержки по ипотеке и правда имеет место. Программа не только невыгодная. В нее сложно попасть. Существуют ограничения по метражу и стоимости квартиры. Заемщик действительно должен быть небогат: после уплаты ипотечного взноса у него должно оставаться не больше чем два прожиточных минимума на члена семьи. К тому же заемщик обязан выполнить ряд условий - зарегистрироваться на бирже труда и предоставить от своего банка справку об отказе реструктурировать кредит. Наконец, надо продать все свои активы - машину и дачу. «Наш ресурс ограничен, и мы помогаем тем, у кого самая тяжелая ситуация», - объясняет глава АИЖК Александр Семеняка.
И это лучшее из зол. Частные банки тоже предлагают программы реструктуризации, но их условия еще жестче. Например, Альфа-банк готов перевести долларовый кредит в рублевый, но при этом ставка возрастет с 10 до 23%. Заемщики все равно не спешат обращаться за госсподержкой. Программа АИЖК работает с начала февраля, и за месяц ей воспользовались всего около 300 человек. Это капля в море.
Перед многими проблемными заемщиками сейчас маячит вполне реальная перспектива потерять квартиру. Два года назад московский риэлтор Алена Максимова купила в кредит «двушку» за $350 тысяч. К осени оставалось еще $280 тысяч долга, но тут грянул кризис, и ее работа перестала приносить доход. В банке Алене предложили продать квартиру. Она отказалась.
Уже есть случай, когда заемщикам Альфа-банка пришлось продавать квартиру, чтобы погасить долг. При этом квартиры дешевеют, а долг так быстро не уменьшается. «Среди заемщиков распространено заблуждение, что банк дал им квартиру, которую заемщик может в любой момент отдать, - говорит Роман Майзенгер из коллекторского агентства «Центр ЮСБ - Алтай». - На самом деле это не так. Мы стараемся не обращать взыскание на заведомо неликвидную квартиру: арестовываем счета в банках, машины. Только в этом случае можно побудить должника рассчитаться по кредиту».
Впрочем, у неплательщиков есть управа и на коллекторов - антиколлекторы. Они, наоборот, препятствуют взиманию денег с должников. Алена Максимова обратилась в одну из таких компаний: «По крайней мере, они вместо меня отвечают на вопросы». Алена надеется, что таким образом сможет продержаться до того момента, когда вступит в силу закон о банкротстве физических лиц. Сейчас он обсуждается в Думе. С банкрота денег не взять.
Источник: Русский Newsweek.
